外國人在東京租得到房嗎？保證公司與可接受外國人物件怎麼選
在東京的租賃市場，外籍房客簽約本身沒有障礙。只是有幾條規則與母國不同：通常需要以保證公司替代連帶保證人，且各物件對「可接受外國人」的設定並不一致。
為什麼一定要用保證公司？
保證公司會在房客拖欠房租時先行代墊，在日本的租賃合約中幾乎是必備環節。一般需要繳納首次保證費與逐年的更新費，審核時會要求出示在留卡、護照、在職證明（或錄取通知）等文件。
初期費用參考
- 初期費用合計
- 4〜6個月租金
- 首次保證費
- 50〜100%
- 續約金
- 1個月租金
相對於月租的倍數
占月租的比例
每兩年一次，部分物件不收
可接受外國人的物件怎麼找？
可以從大型仲介的外語網站，或與熟悉外籍房客的保證公司合作的物件著手。反過來，也有房東因不熟悉語言溝通或跨境匯款管理而迴避，初到日本、缺乏信用紀錄時，選擇面會比較窄。若已確定工作單位或學校，在職證明與在學證明都是有力的談判材料。
保護房客的法令
- 《借地借家法》第 26 條
- 就有約定期限的房屋租賃，房東若要拒絕續約，須在期滿前 1 年至 6 個月之間發出通知。
- 《借地借家法》第 28 條
- 房東提出拒絕續約或解約，須具備正當事由，以此保障房客居住的穩定。
- 《借地借家法》第 30 條
- 違反上述規定、對房客不利的特別約定無效。並非寫進合約的條款就一定有效。
簽約時要核對哪些費用？
押金、禮金、仲介手續費、保證費、火災保險費、換鎖費、24 小時支援費等，項目相當繁雜，且各物件的有無與水準都不同。建議在看房時就索取書面的「初期費用明細」，可以避免日後出現分歧。
初期費用的主要項目
| 項目 | 參考水準 | 備註 |
|---|---|---|
| 押金 | 1〜2 個月租金 | 退租時結算後返還 |
| 禮金 | 0〜2 個月租金 | 不返還，也有零禮金物件 |
| 仲介手續費 | 0.5〜1 個月租金＋消費稅 | 上限由法令規定 |
| 保證費（首次） | 月租的 50〜100% | 因保證公司而異 |
| 火災保險費 | 兩年約 1.5〜2 萬日圓 | 多數被列為簽約條件 |
| 換鎖費 | 約 1〜2 萬日圓 | 值得確認是否為必選 |
| 24 小時支援費 | 每年約 1 萬日圓 | 確認服務內容與是否必要 |
常見疏漏與對策
✕只按月租編預算，初期費用累計到 5 個月租金時資金不夠。
→看房時索取書面明細，按總額判斷是否負擔得起。
✕保證公司審核所需文件沒備齊，申請被一再推遲。
→提前備妥在留卡、護照與在職（錄取、在學）證明。
✕不知道有續約金，第二年出現計劃外支出。
→簽約前確認合約續約金與保證公司年度更新費的有無。
✕沒確認解約預告期，退租時多付了一個月租金。
→入住時就把合約裡的預告期記下來，而不是等退租才看。
申請前檢查清單
- 已確認在留卡與護照的有效期限
- 已備妥在職證明、錄取通知或在學證明其中之一
- 已取得書面的初期費用明細
- 已確認禮金、換鎖費與支援費是否必要
- 已確認續約金與保證公司年度更新費的有無
- 已在合約中確認解約預告期
- 已確認火災保險的投保條件與保障範圍
常見問題
- Q. 沒有連帶保證人也能租嗎？
- A. 可以。採用保證公司的合約是主流，絕大多數情況下無需另找保證人。
- Q. 能在來日本之前就把房子定下來嗎？
- A. 部分仲介支援線上看房或視訊確認。但簽約手續往往仍需在留卡等文件，請事先確認條件。
- Q. 保證公司的審核會不通過嗎？
- A. 收入與在留期限剩餘時間都是判斷依據。若未通過，通常會改用其他保證公司或另選物件重新申請。
- Q. 禮金可以談嗎？
- A. 視物件與時期而定，空置時間越長的物件，通常越有商量餘地。
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