表面收益率與實質收益率有什麼差別？

表面收益率是以年度預期租金收入除以房價得出的數字，便於比較，但完全不含持有期間的費用。實質收益率則是從年度租金收入扣除營運成本，再除以含購置雜費在內的總投資額。兩者差距往往比想像中大，比較物件時應以實質收益率為準。

差距有多大？

分戶型公寓的表面與實質收益率之間，通常相差 1〜2 個百分點；屋齡越高、地方的高收益物件，差距往往越大。表面 8% 落到實質不到 6%，並不罕見。

差距主要來自管理費、修繕公積金、固定資產稅、管理委託費、空置期間等營運成本，以及仲介手續費、登記費用等購置雜費。把兩邊各自計入的項目列出來，就能看清差距的來源。

海外投資人還要注意什麼？

非居住者收取的租金，原則上屬於源泉徵收（代扣所得稅）的對象；為辦理確定申告，實務上通常需要選任納稅管理人。

即使以日圓計價的收益率如期實現，換算成母國貨幣後的報酬也會隨匯率波動。將日圓口徑與母國貨幣口徑的收支分開試算，判斷就不容易被匯率帶偏。

以上為一般性說明，投資決定前請向稅理士或具備資格的仲介公司確認個案條件。