買房當年的固定資產稅誰來交？二手房買賣中的“按日精算”是怎麼回事

在日本買二手房，交房時可能會被要求支付一筆“固定資產稅精算金”。當年的繳稅通知書明明寄給賣方，為什麼買方也要付？不少人對此感到疑惑。

本文用計算示例，講解固定資產稅、城市規劃稅的課稅機制，以及買賣時按日精算的思路。金額僅為參考，實際的精算方式請務必以買賣契約為準。

固定資產稅是向誰徵收的？

固定資產稅向每年1月1日（課稅基準日）在固定資產課稅臺賬上登記為所有者的人徵收。標準稅率為1.4%，實際稅額由市區町村根據評估價值計算，並用繳稅通知書告知。

城市規劃稅是市區町村可以向市街化區域等範圍內的土地、建築物所有者徵收的稅。通常與固定資產稅一起通知。

年中買房，稅怎麼分？

法律上的納稅義務人，是1月1日的所有者，也就是賣方。因此當年的繳稅通知書寄給賣方，由賣方全額繳納。但交房之後房子由買方使用，所以實務上通常由買賣雙方按天數分攤。

這種精算不是法律規定，而是依據買賣契約的特約進行。起算日有的地區是1月1日（關東較多），有的是4月1日（關西較多），因地區而異，請以契約約定為準。

精算金大概是多少？

計算示例：一套年稅額12萬日元的房產，按1月1日起算，7月1日交房。7月1日至12月31日共184天。買方負擔為12萬日元×184天÷365天＝約60,493日元。

賣方負擔為1月1日至6月30日的181天：12萬日元×181天÷365天＝約59,507日元。兩者相加，正好等於年稅額12萬日元。

需要注意的是，如果在新年度稅額確定之前交房，通常會按上一年度的稅額精算，且約定之後不再重新精算的情形較多，請以契約為準。

簽約前應該確認什麼？

住在海外、無法到場的人，書面確認尤其重要。請確認重要事項說明書和買賣契約中，是否寫明精算的起算日、物件稅種和計算方法。

買房後的次年起，繳稅通知書會以買方名義寄出。住在海外的話，請向市區町村申報通知書的寄送地址，或指定納稅管理人，避免繳稅延誤。

在 SUMIMOTO Hub 應用中，24 小時線上的 AI 顧問會用多種語言講解固定資產稅和各類費用精算的思路。實際的精算金額和稅額判斷，請同時向宅地建物取引士或稅理士等持有資格的專業人士確認。