仲介手数料はいくらかかる？日本の不動産売買における上限額と「3%+6万円」の計算

日本で物件を買うとき、物件価格のほかに必ず確認したいのが仲介手数料です。購入価格が数千万円になると、手数料だけで100万円を超えることも珍しくありません。

この記事では、「仲介手数料の上限はどう決まっているのか」「いくらになるのか」という疑問に、計算例を使って答えます。金額は目安であり、実際の取引では必ず媒介契約書と重要事項説明書で確認してください。

仲介手数料の上限は誰がどう決めている？

不動産会社（宅地建物取引業者）が売買の媒介（仲介）で受け取れる報酬は、宅地建物取引業法で上限が定められています。具体的な金額の計算方法は、国土交通大臣が告示で定めており、これを超えて受け取ることは認められていません。

上限は「依頼者の一方につき」の額です。買主と売主の双方から依頼を受ける場合は、それぞれの依頼者から上限の範囲内で受け取ることができる、と一般に説明されています。また、手数料は媒介が成立して初めて発生する成功報酬で、契約成立前に請求されるものではないのが基本です。

「3%+6万円」はどう計算する？

報酬の上限は、売買価格（税抜）を3つの区間に分け、それぞれに料率をかけて合計する方式が基本です。

実務では、400万円を超える物件であれば、この区間計算を整理した速算式「売買価格×3%+6万円」で同じ結果になります。これに消費税（課税事業者の場合10%）が加わります。たとえば税抜1,000万円なら、区間計算でも速算式でも36万円、税込で39.6万円です。

物件価格別の目安はいくらになる？

速算式を使うと、価格帯ごとの上限額を簡単に計算できます。次の表は、売買価格（税抜）を前提にした上限の目安です。

表の金額は「上限」であり、多くの会社が上限いっぱいを請求しているのが実情ですが、法令上は上限を下回る設定も可能です。会社によって扱いが異なるため、媒介契約の前に確認しましょう。

仲介手数料がかかる場合・かからない場合は？

仲介手数料がかかるのは、不動産会社が売主と買主の間に入って契約を成立させた場合です。支払いの時期は、売買契約の成立時に半分、引渡し時に残りの半分とする例がよく見られますが、これは法律の定めではなく実務上の慣行です。

一方、新築マンションや新築戸建てを売主である不動産会社から直接購入する場合は、媒介が介在しないため、仲介手数料はかからないのが一般的です。物件広告の「取引態様」欄（売主・仲介など）で確認できます。

契約前に何を確認しておけばいい？

海外在住の方は、現地の立会いができないぶん、書面の確認が重要になります。手数料の計算根拠と支払時期を、契約前に必ず文書で押さえましょう。

SUMIMOTO Hub のアプリでは、24 時間対応の AI アドバイザーが、仲介手数料の計算や重要事項説明書の読み方を多言語で解説します。最終的な金額や契約条件は、宅地建物取引士など有資格の専門家にも確認してください。