金利が上がると不動産投資は損する？日銀「物価2%到達」判断と融資コストの見方

2026年10月、日本銀行が29・30日の金融政策決定会合で、物価上昇率が目標の2%に事実上到達したとの見解を30日に初めて示す公算が大きい、と朝日新聞や共同通信が報じています。ニュースの見出しだけを見ると遠い話に思えますが、日本で不動産投資をする人にとっては「融資の金利がこの先どうなるか」に直結する話題です。

この記事では、「金利が上がると不動産投資は損をするのか」という疑問に、仮定の数字を使って答えます。特定の金融機関や商品を勧めるものではなく、判断の整理の仕方をお伝えする一般的な内容です。

日銀の「2%到達」判断とは何が起きているの？

報道によれば、日銀は29日・30日の会合で、一時的な要因を除いた「基調的な物価上昇率」が物価安定目標の2%に達しているかを議論し、結果を30日公表の「経済・物価情勢の展望（展望リポート）」に書き込む見通しです。到達と判断されれば、政策の重点が2%への「押し上げ」から2%の「定着」へ移る節目になると伝えられています。

同じ報道では、日銀は今後も政策金利の引き上げを続ける方針である一方、今月中の追加利上げは見送る方向とされています。共同通信は、現在の政策金利は9月会合で引き上げた1.25%程度で、据え置く公算が大きいと伝えています。いずれも会合前の報道であり、実際の決定は30日の公表内容で確認する必要があります。

金利が上がると、投資家の手残りはどう変わる？

不動産投資で金利の影響を最も受けるのは、借入の返済額です。家賃収入から経費を引いた営業利益が同じでも、返済額が増えれば、手元に残るお金（キャッシュフロー）は減ります。一般に、変動金利は政策金利の動きに連動しやすく、固定金利は長期金利の水準を参考に決まる傾向があるとされますが、実際の金利は金融機関や借り手の属性によって異なります。

次の表は、物件価格5,000万円・年間家賃300万円（表面利回り6.0%）・空室や修繕・税金などの経費を家賃の25%と仮定し、4,000万円を35年・元利均等で借りた場合の試算です。経費を引いた営業利益は225万円（実質利回り4.5%）になります。

金利が2.0%から3.0%へ1ポイント上がるだけで、年間の手残りは約66万円から約40万円へ、4割近く減る計算です。収支が薄い物件ほど、金利の小さな変化で赤字に転じやすくなります。

「表面利回り」だけで物件を選ぶと何が危ない？

広告に載っている表面利回りは、家賃収入を物件価格で割っただけの数字で、空室・管理費・修繕費・固定資産税などが含まれていません。金利が低い時期は、この差が目立たないまま購入が進みがちです。

金利が上がる局面では、実質利回りと借入金利の差（イールドギャップ）が縮みます。目安として、実質利回りが借入金利を大きく上回っているか、金利が1〜2ポイント上がっても返済後の収支がプラスで残るかを、購入前に確認することが重要です。

金利上昇に備えて、購入前に何を確認する？

まず、変動金利・固定金利のどちらを選ぶかで、備え方が変わります。変動金利は当初の返済額が低い代わりに、将来の金利上昇の影響を直接受けます。固定金利は返済額が読みやすい一方、当初の金利は高めになる傾向があります。どちらが有利かは物件の収支と手元資金の余裕によって決まるため、「最悪のケース」を先に試算しておくのが実務的です。

次に、金融機関への事前審査です。海外在住者・在留資格が短い方などは、融資の可否や条件が金融機関ごとに大きく異なる場合があります。1行だけで判断せず、複数の金融機関で条件を比べることをおすすめします。

SUMIMOTO Hubのアプリでは、AI査定で物件の収益性の目安を確認でき、24時間対応のAIアドバイザーが利回りや融資条件の考え方を多言語で解説します。最終的な融資条件や税務の判断は、金融機関や有資格の専門家にご確認ください。