表面利回りと実質利回りの違いは？

表面利回りは、年間の想定家賃収入を物件価格で割った数字で、比べやすい反面、保有中にかかる費用がまったく含まれていません。実質利回りは、年間家賃収入から運営費を差し引き、購入時の諸費用を含めた総投資額で割って求めます。両者の差は思った以上に大きいことが多く、物件を比べるときは実質利回りを基準にしましょう。

差はどれくらい？

区分マンションでは、表面利回りと実質利回りの差は 1〜2 ポイントほどが一般的で、築年数が古いほど、また地方の高利回り物件ほど広がる傾向があります。表面 8% が実質では 6% を切ることも珍しくありません。

差が生まれるのは、管理費・修繕積立金・固定資産税・管理委託料・空室期間などの運営コストと、仲介手数料・登記費用などの購入時の諸費用です。それぞれに含まれる項目を書き出すと、差の出どころがはっきりします。

海外の投資家が注意したいことは？

非居住者が受け取る家賃は、原則として源泉徴収の対象です。確定申告のために、実務上は納税管理人を選任するのが一般的です。

円建ての利回りが想定どおりでも、母国通貨に換算したリターンは為替で変わります。円建てと母国通貨建ての収支を分けて試算すると、為替に判断を引っ張られにくくなります。

以上は一般的な説明です。投資の判断の前に、税理士や宅地建物取引業者に個別の条件をご確認ください。