日本の不動産を売ったら税金はいくら？譲渡所得税の長期・短期の違いと計算の流れ

日本の不動産を売るとき、「利益が出たら税金はいくらかかるのか」は、売却の判断を左右する大きなポイントです。税率は所有期間によって大きく変わり、同じ利益でも負担が2倍近く違うことがあります。

この記事では、譲渡所得税の基本的な仕組み、長期・短期の区分、計算の流れ、居住用財産の特例を、一般的な目安として整理します。税額の確定は個別の事情によるため、実際の申告前に税理士など有資格の専門家へご確認ください。

譲渡所得税とは何で、どう計算する？

不動産を売って利益（譲渡所得）が出たときにかかる税金で、所得税・復興特別所得税と住民税の合計です。譲渡所得は、一般に「売った金額 −（取得費 + 譲渡費用）」で計算されます。

取得費は、購入代金に購入時の諸費用を加え、建物については所有していた期間の減価償却相当額を差し引いて計算するのが一般的です。契約書などが残っておらず取得費が分からないときは、売却額の5%を取得費とみなす概算の方法が使われる場合があります。譲渡費用には、仲介手数料や印紙税などが含まれます。

長期と短期は何が違う？

長期か短期かは、売った日ではなく、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかで判定されます。たとえば、2021年6月に購入した物件を2026年10月に売却した場合、2026年1月1日時点の所有期間は4年半ほどのため、短期に当たります。

税率は、長期が約20%、短期が約40%です。売却のタイミングを数か月ずらすだけで、税額が大きく変わる場合があるため、所有期間の確認は売却計画の最初に行いましょう。

計算例を挙げます。売却額5,000万円、取得費（償却後）3,500万円、譲渡費用200万円の場合、譲渡所得は1,300万円です。長期なら約264万円、短期なら約515万円が目安です（1,300万円 × 20.315% ≈ 264.1万円、1,300万円 × 39.63% ≈ 515.2万円）。

申告はいつ、どうやる？

不動産を売って利益が出た場合は、翌年の確定申告期間（一般に2月中旬〜3月中旬）に、譲渡所得の申告が必要です。売買契約書、購入時の契約書、仲介手数料の領収書などの書類をそろえておきましょう。

海外在住の方（非居住者）が売主の場合、買主が売買代金から税金を源泉徴収する仕組みがあります。取扱いは売買の条件によって異なるため、契約前に仲介会社や税理士に確認してください。

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