在日本卖房要交多少税？转让所得税的长期、短期区别与计算流程

在日本卖房时，“赚了钱要交多少税”是影响卖房决策的大问题。税率随持有期间变化很大，同样的利润，负担可能相差近一倍。

本文把转让所得税的基本机制、长期与短期的区分、计算流程和自住房产特例，作为一般参考加以梳理。具体税额取决于个人情况，实际申报前请向税理士等有资质的专业人士确认。

转让所得税是什么？怎么算？

这是出售房产产生利润（转让所得）时缴纳的税，由所得税及复兴特别所得税与居民税组成。转让所得一般按“卖出金额 −（取得费 + 转让费用）”计算。

取得费一般是购入价款加购入时的各项费用，再减去建筑物在持有期间的折旧相当额。如果没有保留合同等导致取得费不明，有时会使用以卖出金额的 5% 视为取得费的概算方法。转让费用包括中介费、印花税等。

长期和短期有什么区别？

长期还是短期，不看卖出日，而是看卖出当年 1 月 1 日时持有期间是否超过 5 年。例如 2021 年 6 月购入、2026 年 10 月卖出的房子，2026 年 1 月 1 日时持有约 4 年半，属于短期。

税率长期约 20%，短期约 40%。只是把卖出时间错开几个月，税额就可能大幅变化，所以制定卖房计划时请先确认持有期间。

举个计算例子：卖出价 5,000 万日元，取得费（折旧后）3,500 万日元，转让费用 200 万日元，则转让所得为 1,300 万日元。长期约 264 万日元，短期约 515 万日元（1,300 万日元 × 20.315% ≈ 264.1 万日元，1,300 万日元 × 39.63% ≈ 515.2 万日元）。

什么时候、怎么申报？

卖房有利润时，一般需要在次年的确定申告期间（大致 2 月中旬〜3 月中旬）申报转让所得。请备好买卖合同、购入时的合同、中介费收据等材料。

卖方为海外居住者（非居住者）时，存在由买方从成交价款中代扣税款的机制。具体处理因交易条件而异，签约前请向中介或税理士确认。

在 SUMIMOTO Hub 的 App 中，可以用 AI 估价查看卖价参考，24 小时在线的 AI 顾问会用多种语言解释税务与手续的基础。具体税额请向税理士等有资质的专业人士确认。