在日本賣房要繳多少稅？轉讓所得稅的長期、短期差異與計算流程

在日本賣房時，「賺了錢要繳多少稅」是影響賣房決策的大問題。稅率隨持有期間變化很大，同樣的獲利，負擔可能相差近一倍。

本文把轉讓所得稅的基本機制、長期與短期的區分、計算流程和自住房產特例，作為一般參考加以整理。具體稅額取決於個人情況，實際申報前請向稅理士等具資格的專業人士確認。

轉讓所得稅是什麼？怎麼算？

這是出售房產產生獲利（轉讓所得）時繳納的稅，由所得稅及復興特別所得稅與居民稅組成。轉讓所得一般按「賣出金額 −（取得費 + 轉讓費用）」計算。

取得費一般是購入價款加購入時的各項費用，再減去建物在持有期間的折舊相當額。如果沒有保留契約等導致取得費不明，有時會使用以賣出金額的 5% 視為取得費的概算方法。轉讓費用包括仲介費、印花稅等。

長期和短期有什麼差異？

長期還是短期，不看賣出日，而是看賣出當年 1 月 1 日時持有期間是否超過 5 年。例如 2021 年 6 月購入、2026 年 10 月賣出的房子，2026 年 1 月 1 日時持有約 4 年半，屬於短期。

稅率長期約 20%，短期約 40%。只是把賣出時間錯開幾個月，稅額就可能大幅變化，所以擬定賣房計畫時請先確認持有期間。

舉個計算範例：賣出價 5,000 萬日圓，取得費（折舊後）3,500 萬日圓，轉讓費用 200 萬日圓，則轉讓所得為 1,300 萬日圓。長期約 264 萬日圓，短期約 515 萬日圓（1,300 萬日圓 × 20.315% ≈ 264.1 萬日圓，1,300 萬日圓 × 39.63% ≈ 515.2 萬日圓）。

什麼時候、怎麼申報？

賣房有獲利時，一般需要在次年的確定申告期間（大致 2 月中旬〜3 月中旬）申報轉讓所得。請備好買賣契約、購入時的契約、仲介費收據等文件。

賣方為海外居住者（非居住者）時，存在由買方從成交價款中代扣稅款的機制。具體處理因交易條件而異，簽約前請向仲介或稅理士確認。

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